Acteurs et cascade

Un bâtiment n’a pas « un contact ». Il a plusieurs acteurs juridiques, chacun lié au bâtiment d’une façon différente, avec un poids différent dans la décision. Urbanora les identifie tous, dit d’où vient chaque lien, et les range dans un ordre : la cascade. Ce guide décrit chaque acteur, puis la cascade, puis comment passer d’un acteur à un contact.

Tous les acteurs sont des personnes morales identifiées par un SIREN. Une personne physique n’apparaît jamais comme propriétaire : seulement comme dirigeant d’une personne morale liée au bâtiment.

Vue d’ensemble

Rôle (`role`)	Lien avec le bâtiment	Où le lire dans `GET /v1/batiment`	Registre d’origine
`syndic`	Représentant légal de la copropriété	`copropriete.valeur.syndic`	RNIC (ANAH)
`regie`	Gère des lots pour le compte de propriétaires	`gestionnaires`	Fichiers fonciers, SIRENE, libellés
`proprietaire`	Inscrit aux fichiers fonciers comme détenteur	`proprietaires` (`statut: "cadastre"`)	Fichiers fonciers (DGFiP)
`proprietaire_probable`	Détient très probablement les murs, sans inscription vue	`proprietaires` (`statut: "probable"`)	Déduction Urbanora
`occupant`	Établissement en activité à l’adresse	`occupants` (`statut: "actif"`)	SIRENE
`ancien_occupant`	Établissement parti de l’adresse	`occupants` (`statut: "parti"`)	SIRENE

La donnée decisionnaires rassemble tous ces acteurs dans l’ordre de la cascade. Les autres données donnent le détail de chacun.

Le syndic

Le syndic représente la copropriété : c’est lui qui convoque l’assemblée générale, porte les décisions votées et signe pour l’immeuble. Pour toute intervention sur les parties communes d’une copropriété (raccordement, travaux, accès), c’est le point d’entrée. Il vient du registre national des copropriétés (RNIC), mis à jour chaque jour.

"copropriete": {
  "valeur": {
    "immatriculation": "AA0000000",
    "nb_lots": 55,
    "nb_lots_habitation": 36,
    "rattachement": "registre",
    "syndic_type": "professionnel",
    "syndic_statut": "identifie",
    "syndic_fiabilite": "registre_courant",
    "syndic": { "siren": "512345678", "denomination": "SARL CABINET MARTIN", "dirigeants": [ … ], "contact": { … } }
  }
}

syndic_type — ce que la copropriété a déclaré :

Valeur	Sens
`professionnel`	Cabinet ou agence (le cas le plus courant, et le plus joignable)
`benevole`	Un copropriétaire exerce la fonction, sans entreprise
`cooperatif`	Le conseil syndical assure la gestion
`null`	Non renseigné au registre

syndic_statut — ce qu’on sait vraiment :

Valeur	Sens	Que faire
`identifie`	Le syndic est une entreprise connue (SIREN)	Le contacter : standard du cabinet, puis son dirigeant
`benevole_masque`	Syndic bénévole déclaré, mais le registre ne publie pas son identité	Pas de syndic joignable : passer aux propriétaires et aux occupants
`absent`	Aucun mandat de syndic déclaré au registre	Idem

syndic_fiabilite précise l’origine : registre_courant (mandat en cours au registre), dernier_syndic_connu ou syndic_sortant (retrouvé dans l’historique BDNB, peut ne plus être en fonction), identite_non_diffusee, non_declare_au_registre. rattachement : registre quand le registre relie la copropriété à ce bâtiment ; geographique quand elle a été rattachée par proximité (moins de 30 m), faute de lien direct.

La régie

Une régie (administrateur de biens) gère des lots pour le compte de leurs propriétaires : location, entretien, interlocuteur au quotidien. Elle n’est pas inscrite comme telle dans un registre : Urbanora la détecte parmi les personnes morales liées au bâtiment.

"gestionnaires": {
  "valeur": [
    {
      "siren": "498765432",
      "denomination": "GESTION IMMOBILIERE EXEMPLE",
      "confiance": "elevee",
      "indices": ["NAF 68.32 — administration de biens", "Libellé : gestion immobilière"],
      "lots": [ … ],
      "dirigeants": [ … ],
      "contact": { "ref": "ct_…", "canaux": ["standard"], "credits": { "standard": 1 } }
    }
  ]
}

Les indices qui font une régie :

même SIREN que le syndic du registre (confiance: "confirmee") ;
dans les fichiers fonciers, un code droit ou un groupe « syndic, gérant, mandataire » ;
activité NAF 68.32 (administration de biens), ou 68.31 (agence immobilière) ;
dénomination (« administration de biens », « gestion immobilière », « régie »…) ;
volume de locaux gérés.

confiance vaut faible, moyenne, elevee ou confirmee. indices liste les raisons, en clair.

Le propriétaire (cadastre)

Les personnes morales inscrites aux fichiers fonciers (DGFiP, millésime annuel) comme détenant des droits sur la parcelle : SCI, bailleurs sociaux, foncières, entreprises, collectivités.

"proprietaires": {
  "valeur": [
    {
      "statut": "cadastre",
      "siren": "444555666",
      "denomination": "SCI DES PINS",
      "forme_juridique": "Société civile immobilière",
      "parc_locaux": 3,
      "lots": [
        { "type": "appartement", "droit": "P - Propriétaire", "groupe_personne": "6 - Personnes morales représentant des sociétés", "etage": "02", "entree": "A", "porte": "021", "nature_culture": null }
      ],
      "dirigeants": [ { "nom": "MARTIN", "prenom": "Paul", "qualite": "Gérant", "contact": { … } } ],
      "contact": null
    }
  ]
}

lots — chaque lot que ce propriétaire détient sur cette parcelle : type de local, nature du droit (P - Propriétaire, U - Usufruitier, G - Gérant…), groupe de personne, étage, entrée, porte. Un propriétaire de dix lots pèse plus qu’un propriétaire d’un lot.
parc_locaux — le nombre de locaux que cette personne morale détient dans toute la France (BDNB). Il dit sa taille (petit porteur, foncière, bailleur social), pas sa part dans ce bâtiment.
Les propriétaires sont triés par nombre de lots sur place, puis par taille de parc.

Le propriétaire probable

Une partie des murs n’apparaît pas dans les fichiers fonciers ouverts (millésime ancien, détention indirecte, personne morale non publiée). Urbanora déduit alors le propriétaire probable :

un occupant dont le profil est celui d’un bailleur : activité de location (NAF 68.20), forme SCI ou foncière, siège sur la parcelle, structure à un seul établissement, adresse identique à celle du bâtiment ;
à défaut de propriétaire au cadastre, le demandeur d’un permis de construire sur la parcelle.

{ "statut": "probable", "siren": "555666777", "denomination": "FONCIERE DU PORT",
  "confiance": "elevee", "indices": ["NAF 68.20B — location de terrains / biens", "Siège sur la parcelle"], "lots": [] }

Un propriétaire probable est un fait déduit, pas une inscription : confiance et indices disent sur quoi repose la déduction. Il est retiré de la liste des occupants pour ne pas apparaître deux fois.

Les occupants

Les établissements SIRENE rattachés au bâtiment.

Champ	Sens
`statut`	`actif`, `parti` (l’établissement a quitté l’adresse), `ferme`
`exploitant`	L’établissement qui fait fonctionner le site : EHPAD, clinique, école, hôtel, grand commerce
`siege_sur_place`	Le siège social est à cette adresse
`prestataire`	Occupant de service (restauration collective, nettoyage, sécurité) : rarement un interlocuteur
`rattachement`	Précision du lien : `parcel` (sur la parcelle), `address` (même adresse), `street` (même voie, sans numéro)

Ordre : l’exploitant d’abord, puis les sièges sur place, les autres établissements, les prestataires ; les anciens occupants à la fin. Un établissement fermé reste listé (historique), sans contact.

La cascade

La donnée decisionnaires range tous les acteurs ayant un SIREN :

"decisionnaires": {
  "valeur": {
    "decisionnaire": { "role": "proprietaire", "siren": "444555666", "denomination": "SCI DES PINS" },
    "point_entree_copropriete": "512345678",
    "ordre": [
      { "rang": 1, "role": "syndic", "siren": "512345678", "denomination": "SARL CABINET MARTIN", "precision": "professionnel", "dirigeants_joignables": 1, "contact": { … } },
      { "rang": 2, "role": "regie", "siren": "498765432", "denomination": "GESTION IMMOBILIERE EXEMPLE", "precision": "confiance elevee", "dirigeants_joignables": 2, "contact": { … } },
      { "rang": 3, "role": "proprietaire", "siren": "444555666", "denomination": "SCI DES PINS", "precision": "1 lot sur la parcelle", "dirigeants_joignables": 1, "contact": null },
      { "rang": 4, "role": "proprietaire_probable", "siren": "555666777", "denomination": "FONCIERE DU PORT", "precision": "confiance elevee", "dirigeants_joignables": 0, "contact": null },
      { "rang": 5, "role": "occupant", "siren": "999888777", "denomination": "BOULANGERIE DU PORT", "precision": "exploitant du site", "dirigeants_joignables": 0, "contact": { … } }
    ]
  }
}

L’ordre (`ordre`)

C’est l’ordre dans lequel Urbanora contacte les acteurs d’un bâtiment :

Syndic — en copropriété, rien ne se décide sur les parties communes sans lui.
Régie — gère au quotidien pour les propriétaires, souvent mandatée pour répondre.
Propriétaire (cadastre) — détient les murs.
Propriétaire probable — détient très probablement les murs.
Occupant — utilise les lieux ; décisif quand il exploite tout le site.
Ancien occupant — en dernier recours.

À rôle égal, l’ordre suit la force du lien : régies par confiance, propriétaires par lots sur place, occupants avec l’exploitant en tête. dirigeants_joignables compte les dirigeants pour lesquels un contact peut être demandé. contact est l’offre pour l’entreprise elle-même (son standard).

Le décisionnaire (`decisionnaire`)

Le premier acteur de l’ordre, hors syndic et hors ancien occupant. Le syndic exécute les décisions de la copropriété mais ne les prend pas ; le décisionnaire est du côté de ceux qui détiennent ou gèrent les murs. Sans autre acteur, un ancien occupant peut être retenu ; jamais le syndic. point_entree_copropriete donne le SIREN du syndic quand il est connu : en copropriété, on passe par lui même quand le décisionnaire est ailleurs.

Cas types

Situation	Ce que donne la cascade	Par où commencer
Copropriété, syndic professionnel identifié	`syndic` en tête, `decisionnaire` = régie ou propriétaire	Le standard du cabinet, puis son dirigeant
Copropriété, syndic bénévole masqué ou absent	Pas de `syndic` dans l’ordre	Les propriétaires (lots), puis les occupants
Immeuble d’un seul propriétaire (SCI, foncière)	`proprietaire` en tête	Le gérant de la SCI : une SCI n’a pas de standard
Bureaux gérés par une régie	`regie` en tête	Le standard de la régie, puis ses dirigeants
Site exploité (EHPAD, clinique, hôtel, commerce)	Occupant `exploitant du site`	Le standard de l’exploitant
Bailleur social	`proprietaire` avec un grand `parc_locaux`	Le standard du bailleur

Des acteurs aux contacts

Chaque entreprise et chaque dirigeant porte contact :

"contact": {
  "ref": "ct_eyJ0Ijoi…",
  "canaux": ["email_pro", "linkedin", "email_perso", "mobile"],
  "credits": { "email_pro": 1, "linkedin": 1, "email_perso": 2, "mobile": 2 }
}

Entreprise : standard, le téléphone de son accueil, seulement si elle en a un. Une SCI, une indivision ou un syndicat de copropriétaires n’a pas d’accueil : pas de standard. Un cabinet de syndic, une régie, un commerce à enseigne, un cabinet de santé ou l’exploitant d’un site en ont un.
Dirigeant personne physique : email_pro et linkedin ; email_perso et mobile si votre contrat les inclut. Pour le gérant d’une SCI, la recherche passe par les autres sociétés qu’il dirige.
Dirigeant personne morale : pas de contact direct ; son siren permet de remonter vers la société qui le représente.
credits : ce que coûte chaque canal s’il est trouvé.

Pour une copropriété, la stratégie qui marche le mieux : le standard du syndic, puis l’email pro de son dirigeant. Pour un propriétaire SCI : l’email pro du gérant. Pour un site exploité : le standard de l’exploitant. La demande elle-même : Contacts.

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Acteurs et cascade

Vue d’ensemble

Le syndic

La régie

Le propriétaire (cadastre)

Le propriétaire probable

Les occupants

La cascade

L’ordre (`ordre`)

Le décisionnaire (`decisionnaire`)

Cas types

Des acteurs aux contacts

Vue d’ensemble

Le syndic

La régie

Le propriétaire (cadastre)

Le propriétaire probable

Les occupants

La cascade

L’ordre (ordre)

Le décisionnaire (decisionnaire)

Cas types

Des acteurs aux contacts

L’ordre (`ordre`)

Le décisionnaire (`decisionnaire`)