> ## Documentation Index > Fetch the complete documentation index at: https://docs.urbanora.fr/llms.txt > Use this file to discover all available pages before exploring further. # Acteurs et cascade > Qui est lié à un bâtiment, comment on le sait, et à qui s'adresser en premier. Un bâtiment n'a pas « un contact ». Il a plusieurs **acteurs juridiques**, chacun lié au bâtiment d'une façon différente, avec un poids différent dans la décision. Urbanora les identifie tous, dit d'où vient chaque lien, et les range dans un ordre : la **cascade**. Ce guide décrit chaque acteur, puis la cascade, puis comment passer d'un acteur à un contact. > [!NOTE] > > Tous les acteurs sont des **personnes morales** identifiées par un SIREN. Une personne physique n'apparaît jamais comme propriétaire : seulement comme **dirigeant** d'une personne morale liée au bâtiment. ## Vue d'ensemble | Rôle (`role`) | Lien avec le bâtiment | Où le lire dans `GET /v1/batiment` | Registre d'origine | | - | - | - | - | | `syndic` | Représentant légal de la copropriété | `copropriete.valeur.syndic` | RNIC (ANAH) | | `regie` | Gère des lots pour le compte de propriétaires | `gestionnaires` | Fichiers fonciers, SIRENE, libellés | | `proprietaire` | Inscrit aux fichiers fonciers comme détenteur | `proprietaires` (`statut: "cadastre"`) | Fichiers fonciers (DGFiP) | | `proprietaire_probable` | Détient très probablement les murs, sans inscription vue | `proprietaires` (`statut: "probable"`) | Déduction Urbanora | | `occupant` | Établissement en activité à l'adresse | `occupants` (`statut: "actif"`) | SIRENE | | `ancien_occupant` | Établissement parti de l'adresse | `occupants` (`statut: "parti"`) | SIRENE | La donnée `decisionnaires` rassemble tous ces acteurs dans l'ordre de la cascade. Les autres données donnent le détail de chacun. *** ## Le syndic Le syndic représente la **copropriété** : c'est lui qui convoque l'assemblée générale, porte les décisions votées et signe pour l'immeuble. Pour toute intervention sur les parties communes d'une copropriété (raccordement, travaux, accès), c'est **le point d'entrée**. Il vient du **registre national des copropriétés** (RNIC), mis à jour chaque jour. ```json theme={null} "copropriete": { "valeur": { "immatriculation": "AA0000000", "nb_lots": 55, "nb_lots_habitation": 36, "rattachement": "registre", "syndic_type": "professionnel", "syndic_statut": "identifie", "syndic_fiabilite": "registre_courant", "syndic": { "siren": "512345678", "denomination": "SARL CABINET MARTIN", "dirigeants": [ … ], "contact": { … } } } } ``` **`syndic_type`** — ce que la copropriété a déclaré : | Valeur | Sens | | - | - | | `professionnel` | Cabinet ou agence (le cas le plus courant, et le plus joignable) | | `benevole` | Un copropriétaire exerce la fonction, sans entreprise | | `cooperatif` | Le conseil syndical assure la gestion | | `null` | Non renseigné au registre | **`syndic_statut`** — ce qu'on sait vraiment : | Valeur | Sens | Que faire | | - | - | - | | `identifie` | Le syndic est une entreprise connue (SIREN) | Le contacter : standard du cabinet, puis son dirigeant | | `benevole_masque` | Syndic bénévole déclaré, mais le registre ne publie pas son identité | Pas de syndic joignable : passer aux propriétaires et aux occupants | | `absent` | Aucun mandat de syndic déclaré au registre | Idem | **`syndic_fiabilite`** précise l'origine : `registre_courant` (mandat en cours au registre), `dernier_syndic_connu` ou `syndic_sortant` (retrouvé dans l'historique BDNB, peut ne plus être en fonction), `identite_non_diffusee`, `non_declare_au_registre`. **`rattachement`** : `registre` quand le registre relie la copropriété à ce bâtiment ; `geographique` quand elle a été rattachée par proximité (moins de 30 m), faute de lien direct. *** ## La régie Une régie (administrateur de biens) gère des lots pour le compte de leurs propriétaires : location, entretien, interlocuteur au quotidien. Elle n'est pas inscrite comme telle dans un registre : Urbanora la **détecte** parmi les personnes morales liées au bâtiment. ```json theme={null} "gestionnaires": { "valeur": [ { "siren": "498765432", "denomination": "GESTION IMMOBILIERE EXEMPLE", "confiance": "elevee", "indices": ["NAF 68.32 — administration de biens", "Libellé : gestion immobilière"], "lots": [ … ], "dirigeants": [ … ], "contact": { "ref": "ct_…", "canaux": ["standard"], "credits": { "standard": 1 } } } ] } ``` Les indices qui font une régie : * même SIREN que le syndic du registre (`confiance: "confirmee"`) ; * dans les fichiers fonciers, un code droit ou un groupe « syndic, gérant, mandataire » ; * activité NAF 68.32 (administration de biens), ou 68.31 (agence immobilière) ; * dénomination (« administration de biens », « gestion immobilière », « régie »…) ; * volume de locaux gérés. `confiance` vaut `faible`, `moyenne`, `elevee` ou `confirmee`. `indices` liste les raisons, en clair. *** ## Le propriétaire (cadastre) Les personnes morales inscrites aux **fichiers fonciers** (DGFiP, millésime annuel) comme détenant des droits sur la parcelle : SCI, bailleurs sociaux, foncières, entreprises, collectivités. ```json theme={null} "proprietaires": { "valeur": [ { "statut": "cadastre", "siren": "444555666", "denomination": "SCI DES PINS", "forme_juridique": "Société civile immobilière", "parc_locaux": 3, "lots": [ { "type": "appartement", "droit": "P - Propriétaire", "groupe_personne": "6 - Personnes morales représentant des sociétés", "etage": "02", "entree": "A", "porte": "021", "nature_culture": null } ], "dirigeants": [ { "nom": "MARTIN", "prenom": "Paul", "qualite": "Gérant", "contact": { … } } ], "contact": null } ] } ``` * **`lots`** — chaque lot que ce propriétaire détient **sur cette parcelle** : type de local, nature du droit (`P - Propriétaire`, `U - Usufruitier`, `G - Gérant`…), groupe de personne, étage, entrée, porte. Un propriétaire de dix lots pèse plus qu'un propriétaire d'un lot. * **`parc_locaux`** — le nombre de locaux que cette personne morale détient **dans toute la France** (BDNB). Il dit sa taille (petit porteur, foncière, bailleur social), pas sa part dans ce bâtiment. * Les propriétaires sont triés par nombre de lots sur place, puis par taille de parc. *** ## Le propriétaire probable Une partie des murs n'apparaît pas dans les fichiers fonciers ouverts (millésime ancien, détention indirecte, personne morale non publiée). Urbanora **déduit** alors le propriétaire probable : * un **occupant** dont le profil est celui d'un bailleur : activité de location (NAF 68.20), forme SCI ou foncière, siège sur la parcelle, structure à un seul établissement, adresse identique à celle du bâtiment ; * à défaut de propriétaire au cadastre, le **demandeur d'un permis de construire** sur la parcelle. ```json theme={null} { "statut": "probable", "siren": "555666777", "denomination": "FONCIERE DU PORT", "confiance": "elevee", "indices": ["NAF 68.20B — location de terrains / biens", "Siège sur la parcelle"], "lots": [] } ``` Un propriétaire probable est un fait déduit, pas une inscription : `confiance` et `indices` disent sur quoi repose la déduction. Il est retiré de la liste des occupants pour ne pas apparaître deux fois. *** ## Les occupants Les établissements SIRENE rattachés au bâtiment. | Champ | Sens | | - | - | | `statut` | `actif`, `parti` (l'établissement a quitté l'adresse), `ferme` | | `exploitant` | L'établissement qui fait fonctionner le site : EHPAD, clinique, école, hôtel, grand commerce | | `siege_sur_place` | Le siège social est à cette adresse | | `prestataire` | Occupant de service (restauration collective, nettoyage, sécurité) : rarement un interlocuteur | | `rattachement` | Précision du lien : `parcel` (sur la parcelle), `address` (même adresse), `street` (même voie, sans numéro) | Ordre : l'exploitant d'abord, puis les sièges sur place, les autres établissements, les prestataires ; les anciens occupants à la fin. Un établissement fermé reste listé (historique), sans contact. *** ## La cascade La donnée `decisionnaires` range tous les acteurs ayant un SIREN : ```json theme={null} "decisionnaires": { "valeur": { "decisionnaire": { "role": "proprietaire", "siren": "444555666", "denomination": "SCI DES PINS" }, "point_entree_copropriete": "512345678", "ordre": [ { "rang": 1, "role": "syndic", "siren": "512345678", "denomination": "SARL CABINET MARTIN", "precision": "professionnel", "dirigeants_joignables": 1, "contact": { … } }, { "rang": 2, "role": "regie", "siren": "498765432", "denomination": "GESTION IMMOBILIERE EXEMPLE", "precision": "confiance elevee", "dirigeants_joignables": 2, "contact": { … } }, { "rang": 3, "role": "proprietaire", "siren": "444555666", "denomination": "SCI DES PINS", "precision": "1 lot sur la parcelle", "dirigeants_joignables": 1, "contact": null }, { "rang": 4, "role": "proprietaire_probable", "siren": "555666777", "denomination": "FONCIERE DU PORT", "precision": "confiance elevee", "dirigeants_joignables": 0, "contact": null }, { "rang": 5, "role": "occupant", "siren": "999888777", "denomination": "BOULANGERIE DU PORT", "precision": "exploitant du site", "dirigeants_joignables": 0, "contact": { … } } ] } } ``` ### L'ordre (`ordre`) C'est l'ordre dans lequel Urbanora contacte les acteurs d'un bâtiment : 1. **Syndic** — en copropriété, rien ne se décide sur les parties communes sans lui. 2. **Régie** — gère au quotidien pour les propriétaires, souvent mandatée pour répondre. 3. **Propriétaire** (cadastre) — détient les murs. 4. **Propriétaire probable** — détient très probablement les murs. 5. **Occupant** — utilise les lieux ; décisif quand il exploite tout le site. 6. **Ancien occupant** — en dernier recours. À rôle égal, l'ordre suit la force du lien : régies par confiance, propriétaires par lots sur place, occupants avec l'exploitant en tête. `dirigeants_joignables` compte les dirigeants pour lesquels un contact peut être demandé. `contact` est l'offre pour l'entreprise elle-même (son standard). ### Le décisionnaire (`decisionnaire`) Le **premier acteur de l'ordre, hors syndic et hors ancien occupant**. Le syndic exécute les décisions de la copropriété mais ne les prend pas ; le décisionnaire est du côté de ceux qui détiennent ou gèrent les murs. Sans autre acteur, un ancien occupant peut être retenu ; jamais le syndic. `point_entree_copropriete` donne le SIREN du syndic quand il est connu : en copropriété, on passe par lui même quand le décisionnaire est ailleurs. ### Cas types | Situation | Ce que donne la cascade | Par où commencer | | - | - | - | | Copropriété, syndic professionnel identifié | `syndic` en tête, `decisionnaire` = régie ou propriétaire | Le standard du cabinet, puis son dirigeant | | Copropriété, syndic bénévole masqué ou absent | Pas de `syndic` dans l'ordre | Les propriétaires (lots), puis les occupants | | Immeuble d'un seul propriétaire (SCI, foncière) | `proprietaire` en tête | Le gérant de la SCI : une SCI n'a pas de standard | | Bureaux gérés par une régie | `regie` en tête | Le standard de la régie, puis ses dirigeants | | Site exploité (EHPAD, clinique, hôtel, commerce) | Occupant `exploitant du site` | Le standard de l'exploitant | | Bailleur social | `proprietaire` avec un grand `parc_locaux` | Le standard du bailleur | *** ## Des acteurs aux contacts Chaque entreprise et chaque dirigeant porte `contact` : ```json theme={null} "contact": { "ref": "ct_eyJ0Ijoi…", "canaux": ["email_pro", "linkedin", "email_perso", "mobile"], "credits": { "email_pro": 1, "linkedin": 1, "email_perso": 2, "mobile": 2 } } ``` * **Entreprise** : `standard`, le téléphone de son accueil, seulement si elle en a un. Une SCI, une indivision ou un syndicat de copropriétaires n'a pas d'accueil : pas de standard. Un cabinet de syndic, une régie, un commerce à enseigne, un cabinet de santé ou l'exploitant d'un site en ont un. * **Dirigeant personne physique** : `email_pro` et `linkedin` ; `email_perso` et `mobile` si votre contrat les inclut. Pour le gérant d'une SCI, la recherche passe par les autres sociétés qu'il dirige. * **Dirigeant personne morale** : pas de contact direct ; son `siren` permet de remonter vers la société qui le représente. * `credits` : ce que coûte chaque canal **s'il est trouvé**. Pour une copropriété, la stratégie qui marche le mieux : le **standard du syndic**, puis l'**email pro de son dirigeant**. Pour un propriétaire SCI : l'**email pro du gérant**. Pour un site exploité : le **standard de l'exploitant**. La demande elle-même : [Contacts](https://docs.urbanora.fr/guides/contacts.md). 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